来源：微信公众号：财经杂志
作者：《财经》记者 王博
中国住宅市场长期以来围绕购房做文章，租房的制度设计基本是空白，今夏的房租大争论是数十年矛盾积累的一次爆发，也正是解决问题的好时机
8月22日，北京市住建委和相关部门联合开通了12345打击“黑中介”投诉举报热线，这是一周之内政府及相关部门第二次公开关注北京租房市场。8月19日，北京市房地产中介协会召开座谈会，要求自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业，共同承诺不涨租金，并在未来三个月拿出超过12万套/间房源投向市场。
《财经》记者获悉，早在17日下午，就有自如、相寓等长租公寓运营负责人到北京住建委开会，向有关部门介绍情况。
中信证券的统计数据显示，2018年7月，一线城市房租增速处于过去五年高位，过去一年平均租金涨幅达到20%。其中，北京2018年7月份房租环比上涨2.63%，同比上涨21.89%；广州市2018年7月房租环比上涨2.92%，同比上涨21.64%。
北京房租的快速上涨，不仅引起了监管层的注意，也把产业链各环节都牵涉其中。从资金的供给方银行、P2P网贷公司、信托基金，到房屋中介机构链家、我爱我家，再到长租公寓运营商自如、相寓、蛋壳等无一例外。
北京的房租为什么上涨？公众质疑最多的两点是：长租公寓高价收房恶意竞争、中介机构利用租房贷款野蛮扩张，但供需关系这一基本面却讨论不足。从去年开始，北京市大规模清理集体建设用地上的非正规住宅，禁止N+1租赁模式（将客厅改造成单间，把N个房间和1间客厅分别租给N+1个人）。前者使床位减少，后者又让单间供给不足，而这恰是最大部分的租赁需求。
贝壳研究院院长杨现领博士认为，租赁市场的问题，本质是供求问题，我国住宅市场长期以来围绕购房做文章，租房的制度设计政策支持基本是空白，租赁住房的供给一直处于被压抑状态，今夏的房租大争论可以说是多年矛盾积累的一次爆发，也正是解决问题的好时机。
8月22日，杨现领接受了《财经》记者专访。
为什么北京房租涨得最快
《财经》：一线城市的租金都上涨了吗？
杨现领：我们研究了全国十个重点城市的租金上涨情况 ，数据表明，全国重点城市的租金并非全部出现大幅上涨，租金上涨压力主要集中在一线城市。2018 年上半年，北京和深圳租金涨幅均超过收入涨幅，其租金水平与收入水平偏离度较大，租金支付压力较大。
2018年1-7月全国10个重点城市中，有8城租金出现同比上涨，较2017年有所增多。 其中，杭州、北京和深圳租金涨幅较大。其他城市租金涨幅多出现回落，天津和南京租金由涨转跌。10城中也仅杭州、北京和深圳租金涨幅超过收入涨幅，其他城市租金涨幅相对温和。
相对而言，北京的租金上涨压力更为显著。2016 年以来，北上深三城租金走势有所不同，北京总体呈现持续上涨态势，而上海、深圳租金走势稳中有升，到 2018 年 7 月累计涨幅为 9.9%和2.7%。
《财经》：为什么北京的涨幅最大？
杨现领：表面来看七八月是毕业、换工作的旺季，每年这一时期都会略有上涨。实际原因是供需失衡。
一线城市的房屋租赁市场，底层是蓝领及服务人员，他们住房需求是床位和群租；第三层是白领，他们一般选择N+1合租和青年公寓。这两部分人群的租赁需求占了70%。第二层是中高端市场，主要面向较高收入群体以及全家整租，约占20%。顶层是豪宅市场，占比不到10%。
一线城市住宅租赁市场结构图
资料来源：贝壳研究院
去年，由于政策原因，北京的部分租赁需求由五环外转移到城中，挤占单间和整租（租一整套房）市场。2018年之前，整租市场都是供大于需，长年租金上不去，出租率低，但今年整租成了租金涨速最快的市场。蓝领阶层从第四层进入第二层，把房屋整租下来，然后再与其他人分租。
租金上涨压力与供给缺口相关。从各城市的租赁人口以及租赁住房供应来看，北京和深圳人均住房间数仅为0.34 和0.3，住房缺口比其他城市大得多，直接导致租金大幅上涨。
《财经》：贝壳研究院数据显示，过去三年上海租金只上涨了5%，涨幅低于北京，是因为上海供需缺口比北京小吗？
杨现领：根本原因是上海房屋租赁行业的市场化程度高。上海市政府鼓励把废旧厂房改造成集中式公寓，消防审批相对没那么严格。这种集中式的单间批量投入市场相当于新增供给，对市场的影响比较明显。过去两年上海每年可以增加10万套/单间，今年是30万间。而2017年上海常住人口比上年减少了1.37万。上海市场根本消化不了那么多套长租公寓，这也让长租公寓充分竞争，为了生存各家除了引入资本，也会更重视产品的性价比和用户体验。
长租公寓是天使还是魔鬼
《财经》：长租公寓公司目前受到很大质疑，这两年资本大批进入长租公寓行业，但资本是否助推了长租公寓公司高价收房恶意竞争进而抬高了房租？
杨现领：相对于庞大的潜在市场以及糟糕的租赁体验，资本在住房租赁市场的进入量是非常少的，这两年虽然有资本进入加快，但是全行业加起来，迄今也就是百亿级别，相对于未来3—5万亿的市场，可以说非常有限，对于供给的影响可以忽略。事实上，这个行业的问题之一是资本进来太少了，而不是太多了。
北京租房市场占有率大致是442的比例，普租（C2C模式，只是通过中介机构匹配客户）占4成，二房东占4成，长租公寓和自由房主占两成。也就是说，长租公寓能主导的市场空间并不大；换言之，供给端最大的问题就是B2C的品牌公寓渗透率太低，无论是供给的数量，还是供给的质量，机构的影响都太有限。
资本进入跟房租上涨也没什么关系。一方面，品牌公寓的主流客户是单间，这批租客对价格高度敏感，如果价格高5%，他们就转去二房东处租房。另一方面，作为机构，价格管理的核心不是房租高低，而是平衡出租率。为了获得高出租率，实现单间收益最大化，长租公寓不可能大幅涨价。再者，租房市场是非常分散的，任何人都不可能真正意义上影响市场价格，一线城市，把前十10家机构加起来，市场占有率都不足10%。
《财经》：市场非常担忧长租公寓行业的经营风险，租房贷已经被与P2P网贷相提并论，P2P行业已经连续爆雷，长租公寓会步其后尘吗？
杨现领：房租贷款是有价值的。房租贷款最初是针对以新毕业学生为主体的人群推出的消费贷款。对相当部分刚毕业的学生来说，一次性支付一大笔租房押金和租金非常困难。后来这项业务逐步推开，因为长租公司收来一个房源后，一般先要装修、改造，然后再出租，就是说它先得投资，然后才获得收益。租金贷本质上是提前收回公司的投资，能有效缓解长租公司的资金压力。
《财经》：如果出现坏账怎么处理？
杨现领：机构一般会兜底。先解约，再把剩余租金和贷款还给银行。房租贷款和P2P网贷跑路不一样，它有真实的消费行为，有真实的房东资产，风险也相对可控。
有没有“跑路”的公司？即使有也是极少数。长租公寓目前处于发展阶段，资金缺口较大，需要信托、银行、债券、股权等金融工具的支持。品牌公寓，一般和银行合作，而二房东更多会同P2P网贷公司合作。越是大公司，资金成本越低，经营水平越高，风险也越低。
《财经》：租房贷会被用于收购房源的扩张吗？如何把控其中的风险？
杨现领：如果把贷款用于扩张，则考验一家公司两方面的能力。一是运营能力，实现高出租率；二是资金管理能力，要平衡收支比，避免资金链断裂。确实有小公司这两方面的能力都不足，所以出了问题。品牌性大公司考虑的是可持续发展，一定不会过度收房，它要平衡出租率与现金流收支。
其实银行比谁都关注这个问题，银行的账户监管、保证金制度、贷后跟踪、财务报表批露、系统跟踪，都是对房租贷的监管。
《财经》：监管层已经发声要严查租金贷，这是否会给长租公寓公司带来资金压力？
杨现领：加强监管和行业自律都没问题，但现在的舆论形势让导致整个行业的资金使用成本提升。未来无论是发债还是授信都会趋严。如果银行不愿意贷款甚至停止贷款，行业向市场的供给就会受到硬限制。长租公寓公司肯定是租房市场的先进生产力，如果长租公寓行业发展不起来，市场又回复到若干年前C2C加黑二房东主导的状态，那对租房人绝对不是一件好事。
租房市场的制度建设空白亟待填补
《财经》：贝壳研究院近日发布的数据显示，一线城市的租赁供给缺口比较大。如何才能尽快缓解这一矛盾？
杨现领：从需求端和供给端双管齐下来解决问题，并加紧补上制度建设的空白。未来可以考虑如下政策着力点：
第一，提高租户的可支付能力，增加对弱势群体居住的支持力度。如在国外，租金支出占家庭可支配收入一旦超过30%，多余部分就由政府承担。有些政府发现接受现金补贴的家庭很多并未将其用在租房上，就又改为发放租房券。
第二，鼓励市场化租赁供给。1998年的房改开启了住宅市场，但制度设计和资源投入都是围绕购房市场的，租房市场一直未予重视。一线城市存在刚性缺口，除了常规的新增住宅外，可以引入市场化机制，在集体建设用地上，或者企业闲置用地上开发租赁住房。
第三，盘活存量。首先是鼓励私人房源出租。其次还可以盘活国企宿舍、村集体产权住宅，鼓励将它们交由市场专业租赁运营机构；最后，培育专业化租赁机构，鼓励民间资本建设长租公寓，提高市场竞争度。在规范清晰的基础上实现“N+1”的合法化、明确商业楼宇改做住宅的实施细则和相关税收优惠政策。
第四，鼓励租期、支付方式和租赁产品的创新与多元化。对短期租赁支付压力较大但信用较好的租客实行押一付一的支付方式。
第五，推动租赁配套设施建设，如发展租赁征信来规避潜在违约风险；支持专业化住宅租赁机构发行企业债券、租约证券化，为租赁机构提供更灵活的融资方式。
我国自1998年房改以来，建立了一套以“购”为中心的住房制度体系。土地招拍挂制度、住房按揭贷款制度、开发商预售制度等都是围绕购房设计的，但租房市场的制度设计是空白，今夏的房租大争论，其实是多年矛盾积累的一次爆发，但也正是解决问题的好时机。