来源：《21世纪经济报道 》2016年2月25日

文/尹中立

中国社会科学院金融研究所研究员 尹中立

  对于当前房地产形势，我主要有三点看法：一是当前深圳房价和其他一线城市分化的现象和股市有关；二是靠农民工来去房地产库存的思路值得商榷；三是房地产市场去库存的根本目的是稳投资。

  谈到房地产市场，我估计所有的人跟我一样都很困惑。本人开始研究房地产市场是十年前，当时的北京房价在一万左右，但自己工资只有2000元左右，口袋里囊中羞涩，因为现实的需要，产生了对这个问题的观察、分析的兴趣。一开始把注意力放在房地产投机行为上，认为是浙江人、温州人炒房团把北京的房价炒起来了，曾经写了一篇抨击的作品，核心观点是政府应该打击温州炒房团。回过头来想一下，其实这种观点是站不住脚的。

  进一步研究，发现房价和人口结构有关系。从人口结构的角度来看，上个世纪60至70年代是中国的婴儿潮，60后、70后这一批婴儿潮有3亿多人口，这批人到1998年前后正好30多岁，他们进入必须成家立业买房的时候，因此，中国进入住房需求的高峰。

  住房制度改革在1998年开始取得突破性进展应该与住房需求的压力有关。政府关于住房问题的关注从1981年开始，邓小平同志做出了明确的批示，从1981年提出住房制度改革一直到1998年，雷声大，雨点小，很难推动，因为这个事情是牵一发而动全身，社会风险很难评估。为什么1998年不得不做这件事情？除了亚洲金融危机的压力之外，另外一个内生的压力就是大量60后在那个时候需要买房子，以前的实物分配制度已经难以维系，必须放开房地产。

  如果从人口结构的角度来看，2015年将是中国住房需求的拐点。这一点可以类比日本的人口结构和房价之间的关系，日本的劳动人口占总人口的比重是在1990年达到了峰值，后来往下走，中国的峰值是2015年。从人口结构的角度来看，未来房地产问题一定是比较严重的。

  研究房地产价格的另外一个视角是货币政策。当货币政策扩张则房价必涨，反之，货币政策收缩则房价走弱。2001年以后，人民币出现升值压力，大量国际资本流入中国，加上出现较大规模的外贸顺差，使得外汇占款快速增加，中国出现流动性过剩，2005年前后的房地产价格上涨与此关系密切。

  如果看看2015年的房地产价格走势，似乎和人口结构及货币政策等因素关系不大。因为2015年的情况是两极分化，而且分化很严重。首先是一线城市和三四线城市有明显的分化，这是以前房地产市场所不曾有过的。从2000年一直到2010年，每次房价周期波动当中，一线城市，三四线城市都是齐涨共跌，不同城市的房价变动幅度不同但波动的方向是一样的。但是2015年底明显出现了分化，一线城市是涨的，平均涨了20%左右，深圳涨了40%多，但是三四线城市大部分是下跌的，最多的跌了5%点多，这种分化以前不曾有过。

  另外特点是，一线城市本身也在分化。深圳从来没有当过老大，以前房价在上涨的过程当中，龙头要么是北京，要么是上海，从来没有广州或者是深圳。但是2015年底深圳的房价涨幅遥遥领先，深圳涨了45%，北京新房是9%，二手房涨了10%，上海只涨了12%，广州涨了8%，7%。可以看到，一个是45%，另外三个城市是10%左右，差距非常大。对于深圳房价上涨这种突出的表现，很显然和人口结构的关系不是太大。

  怎样解释深圳和一线城市这种分化的现象？有很多人解释，比如说3·30政策的刺激，2015年3月30日国务院出台了一系列房地产刺激政策，问题是以前也有类似的政策，一旦刺激，要么同涨，要么都不涨，为什么这一次一线城市涨起来了，而其他三四线城市并没有被刺激起来？这是第一个疑问。

  还有人解释深圳房价涨幅过快的原因是因为深圳的土地稀缺，有一千多万常住人口，但是深圳每年新增加的住房供应大概是在500万平米左右，像北京、上海都是超过2000万平米。很显然，人口非常多，但是住房供应是短缺的。问题是深圳住房的供应一直是这样，2015年它的人口也没有发生特别的变化，为什么2015年会表现非常突出？很显然，这种人口和土地矛盾的问题也不是深圳2015年房价突飞猛进的原因。

  还有一种解释，因为2015年搞“大众创业，万众创新”，深圳在科技创新方面，新兴产业发展方面领先。问题是深圳一直领先，2015年也没有发生特别大的变化，深圳的GDP和全国一样，2015年还不如前几年。如果从经济结构的角度来看，很显然，解释深圳的房价以及一线城市房价和三四线城市房价的背离也是解释不通的。

  从我的观察看，深圳的房价从2014年12月份开始上涨，涨得最快的时间是2015年5月份和6月份，7月份之后，深圳的房价环比上涨速度基本上不涨了。深圳的房价上涨状况与今年的股票市场基本雷同。深圳和一线城市今年房地产市场分化的走势主要是因为股票市场引起的。

  深圳股票市场的特别之处在于它有中小板和创业板市场，中小板现在有接近800家上市公司，创业板有接近500家，这两个加起来是1200多家上市公司。上市公司有一个特点，他在哪个交易所挂牌上市，就会在这个城市开户，设立办事处，一定会投资股票，所有自然人股东，法人股东，账户的管理都放在这个城市。深圳集中了大量中小板和创业板发起人、创始人的账户。

  股价上升的过程当中，这些人的财富迅速增加，中小板和创业板从2014年年底开始，尽管经过今年的股灾，截至到目前为止，创业板指数平均价格依然是上升了90%，中小板上升了50%多，这些新增加的财富都集中在什么地方？主要集中在深圳市，跟北京有关系，但关系并不是非常密切，北京中关村(000931,股吧)也有很多公司在中小板和创业板上市，但其数量和规模无法与深圳相比。

  上海，因为是主板市场，没有创新类企业股价的上升，对上海的影响相对来说要小一些，如果这个逻辑成立的话，上海的战略新兴产业板马上要开，同样会吸引民营控股的科技新兴企业到上海去上市，如果还有牛市，牛市还会持续的话，账面的财富对上海形成的影响未来和深圳就可以等价，未来有在上海买房子的朋友，一定要留心这件事情。

  现在提出来房地产要去库存，去库存的思路可行性值得探讨。给农民的补贴，让他去城镇买房，每年国家土地局有一个农民工监测报告，2014年的农民工监测报告，能够在城镇买房的农民工，2.69亿农民工当中只占0.7%，1%都不到，很简单，每个月的工资是2600块钱，一年的收入不到3万，剔除差旅费，还有吃喝的费用，不说养家糊口了，所剩无几。想想城市的高级白领都没有支付能力，你希望这些劳苦大众能够帮你去库存，这是不现实的问题。

  有可能会出现的现象，大城市周边的三四线城市房地产市场，在这一轮去库存过程当中会首先受益，受益的原因是什么？一个是税费的减免，还有补贴的政策，更重要的是公积金的异地使用，比如说北京的白领阶层，他有公积金，但是在北京买房，他根本没有支付能力，但是北京的公积金可以到河北所有城市去买房，这样的话，让这一部分年轻人拿着北京的公积金去河北买房，这个支付能力是可以匹配的。现在这个事情干了一个多月时间，不到两个月时间，已经有一万个案例发生了，因为去年底国务院召集我们去讨论房地产市场的问题，北京住房公积金给我们提供的最新材料，不到两个月的时间，有九千多个北京的白领阶层拿着北京的公积金到北京周边，到河北去买房。

  现在70%的房地产库存是在三四线城市，不在大城市周边的三四线城市，那个房子以后是个大麻烦，很难消化，除非政府做另外一个安排，把你每年的保障性住房，棚户区改造，新增700万套的保障性住房，以货币化的方式去采购，不去新建。我在2015年年初的时候作为内参提供了这个建议，不要再建那700万套的房子了，如果把建保障性住房的资金拿去买已经建好的这些房子，让他们降低一点价格，政府采购的过程当中跟他谈判，不是市场的价格。然后把这些房子再分配给需要保障的低收入群体。

  但问题是，对房地产之所以提出去库存的思路，是为了稳定房地产的投资，假如这700万套不建了，房地产投资就变成负增长，这是不愿意接受的。如果纯粹是为了去库存，这个目标很单一的话，很简单，我们2015年一年要卖出去的房子是13亿平米，置换成套数的话，1000多万套，只要政府的保障性住房停建，用两年的时间，三年的时间去库存，相对来说是比较容易实现的，但是投资怎么办呢？这是一个难题。