作者：郑建生

　　国家统计局最近公布的10月份七十个大中城市房价指数显示，一线城市新建商品住宅价格首次出现全线下跌。不少专家都认定内地楼市正式出现拐点。
　　《时代》周刊10月有一篇文章提出当今世界最重大的经济问题是什么？有两个显而易见的答案，包括欧罗是否会崩溃，与及美国是否会陷入二次衰退。但作者却提出一个从长期来看可能最重要的问题，就是中国能否成功走出最大的房地产泡沫。
　　被称为「房地产平民代言人」的内地著名经济学者易宪容上月说，由于这几年住房投机炒作严重，住房投机炒家持有大量住房，比如内蒙古鄂尔多斯的「鬼城」。
　　《时代》周刊去年也报导过鄂尔多斯的房地产泡沫，称当地康巴什新区是「中国鬼城」。内地传媒广泛报导康巴什楼市全面崩盘，楼价挫七成，从去年的每平米均价10000元（人民币•下同）暴跌至3000多元。
　　根据台湾《商业周刊》（2011年8月22日）封面故事「有钱花不完 荒漠盖帝宝」报导，鄂尔多斯建成与在建的房子，分给鄂尔多斯人，每户平均二十套；而贷款利息高达60%。因此，文章形容鄂尔多斯反映着中国内需经济的狂热，有如沙漠中的海市蜃楼。
　　泡沫接近爆破边沿
　　说到沙漠中的海市蜃楼，大家会联想起杜拜，但新一代对冲基金领头狙击手查诺斯（James Chanos）2010年初也将中国楼市泡沫，和杜拜相提并论，更说「中国楼市泡沫超过杜拜一千倍」。
　　有人形容查诺斯是当前「空袭」中国的领军人物。据报，他从2009年开始「做空」中国，当年他出席了一个研究会议，一位分析师列举了中国建筑业发展规模的数据。「中国正在建造50亿平方米的新住宅和写字楼一其中仅新的写字楼就有26亿平方米。……中国有13亿人口（仅从新办公室空间来看）相当于平均每个中国人一无论男女老幼，都分到了一个5英尺乘5英尺的小隔间。
　　我从那时开始意识到，中国正在做一件史无前例的事。」（《经理日报》2010年12月11日「查诺斯预言中国房地产泡沫将崩溃」）后来，他的团队去年开发出一个内部数据库，专门追踪中国的房地产销售，公开宣称沽空内房及内银股。
　　曾经历日本房地产泡沫爆破的日本管理学大师大前研一今年6月在深圳举行的创新中国高峰论坛上也表示，中国经济目前最大的问题是房地产泡沫。他看到很多中国人手上有两、三套房，由于可以很容易地取得银行借贷，这些人的「房价收入比」已经达到年收入的八十倍，史无前例。
　　「房价收入比」就是住房价格与居民家庭年收入之比，是衡量地产泡沫最常用的一个指标。按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8至5.5，而发展中国家合理的房价收入比则在3至6。大前研一表示：「日本在泡沫时期房价也仅仅是年收入的15倍，15倍之后泡沫就破裂了」（《新民晚报》2011年6月29日「八千万套空置房用于投机」）。
　　路透社曾报导人大财经委副主任贺铿的看法，房价收入比已经超过了9，而世界总体的情况是6。「也就是说我们的房地产总体价格超过了世界一般的规律性，已经超过了50%」（《香港商报》2011年7月21日「楼市地方债埋『隐雷』中国经济增难题」）。
　　炒家囤货八千万套
　　根据中国社科院2011年《经济蓝皮书》，今年全国城镇居民的房价收入比是8.76。因此，官方较确认的房价收入比数据是接近9，没有大前研一所说的那么高？不，那是全国城镇整体的数字，但一线城市却高很多，高达数十倍，也是泡沫爆破的危险区域。
　　有官方背景的中央电视台网站上月刊登了一篇万言评论，深入地分析现在的内地楼市问题，值得细读。「到目前为止，中国官方还未对私人住房的闲置率进行过统计……在缺乏官方统计资料的情况下，《财经》杂志引用其它人的判断估计，2007年到2010年出售的新房当中，高达50%到70%的比例都是由投机客购买的，目前处于空置状态」。
　　对于空置率，作者提及「黑灯率」测试方法，侧面作出评估。北京联合大学课题组对北京五十多个小区用电情况进行的调查，发现电表几乎不走的比例持续上升，2007年时达到29%，而愈往外环，比率愈高。
　　2010年河南财经政法大学十二名大学生历时两个月，从郑州市中心六个区二十九家大型楼盘抽取了约1.1万套商住房为样本，点算水、电、气表「黑灯率」，结果表明，郑东新区空置率超过55%，其它五区也高于20%。
　　除了空置率，判断后市关键的是未来新住宅的供应情况。
　　据国家统计局《2010年全国房地产市场运行情况》的数据，在2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，房屋新开工面积16.38亿平方米，房屋竣工面积7.60亿平方米。再看今年头4月数据，全国房地产开发企业房屋施工面积仍然高逾26亿平方米；房屋新开工面积4.57亿平方米。
　　可以看出，若果工程不烂尾，潜在房屋供应极为庞大。有多庞大呢？中央电视台网站一文作者估算，2011年将形成约33亿平方米的供给量。在2011年1至4月，全国商品房销售面积2.34亿平方米。按此进度，2011年大约可销售7亿平方米。总供应量要近五年才可以卖完。
　　供应过剩愈趋严重
　　截至2011年4月，全国商品房销售均价约为每平米5300元。那么33亿平方米，如果按5300元平均售价，需要耗资17.5万亿元。没有升值预期的话，谁会花17.5万亿元人民币来买开发商的商品房？这个金额，已经比地方融资平台与及民间借贷的问题大得多。
　　盲目看好内房发展的投资者，是不是预期每年33亿平方米的供应速度是正常合理及可持续的呢？前文作者估算，以每套100平方米计算，年供应量3300万套，五年供应1.65亿套。如果每套住房住三人，可以容纳近5亿人，超过目前城市户籍人口总数，也超过80后90后的总和，更超过2.5亿流动人口农民工的总和。
　　在「十二五」期间，政府规划建设3600万套保障房，如果每套住房住四个人，那就是将近1.5亿人，即使只住三人，住户人数也超过一亿，城市总共的人口才六亿。
　　内地住宅供应已经出现过剩现象，一直被视为支柱产业的房地产开发，也呈崩裂之象。不过，要弄清楚的是，房地产开发产业崩围，不代表房地产价格急跌，有机会再谈。

作者为香港大学香港人文社会研究所名誉研究员